轉眼間，2021年的前8個月已經過完了，一年時間已經逝去三分之二，房地產市場流傳的“金九銀十”又要來了。
今年樓市與前兩年差別很大，市場有了明顯回暖。那么，今年前八個月的樓市銷售情況到底怎么樣？土地市場的供應怎么樣？
1、持續回暖，去化周期將至10.2個月
首先我們要承認，今年前8個月，濟南樓市銷量確實不錯，眾多樓盤都實現快速去化，甚至連往年一些很難賣的樓盤、很難賣的片區，也在今年實現反彈。
具體數據方面，中指研究院數據顯示，在2021年1-8月份，濟南主城區商品住宅成交量711.7萬平方米，同比上漲48.3%。
圖：2019.01-2021.08月濟南市主城商品住宅成交情況
數據來源：中指數據CREIS
其中，1月份延續去年四季度成交熱潮，同環比均上漲；2月份環比下降，同比仍出現較大幅度上漲；3、4月份市場成交量走高，迎來成交小陽春；5月份市場成交量下降；6月份成交量回升；7、8月份成交量持續回落，但同比保持上漲。
在區域方面，東部的歷城區依然是重點。在8月份，歷城區成交成交住宅面積27.1萬平，占主城成交面積的35.6%，也就是超過三分之一。
圖：2021.08月濟南商品住宅分區域成交情況
數據來源：中指數據CREIS
在行情持續回暖之下，濟南主城區樓市的去庫存周期在不斷下降。
圖：2019.01-2021.08月濟南市主城商品住宅存量情況
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數據來源：中指數據CREIS
從上圖中我們可以看到，濟南主城住宅去化周期，在2020年3-5月達到高峰，約為25個月。此后，該數據不斷下滑，到8月份已經下降到10.2個月。
2、新供宅地，可出售約439萬㎡住宅
濟南住宅去化周期降低的一個重要原因是，今年新樓盤太少。大家可以掰著指頭算算，濟南今年以來全新開盤的樓盤總共有多少個？
東部片區，雪山萬科城，綠城春來曉園、融創未來壹號、龍湖天曜、碧桂園鳳凰壹品、遠洋鳳棲翰林、招商濱河府、中信泰富九廬、龍湖天奕等，老城內有金科博翠明湖、萬科繁榮里、中海匯德里、新城時光印象、中海學仕里等。
這些項目看似不少，但分散在全市就并不顯多了。而且，由于今年整體銷售情況比較好，部分主力樓盤接近售罄，如中新錦繡天地、中新國際城等，市場上整體存貨在減少。
另外，濟南主城的土地供應情況很不樂觀。
大家都知道，濟南今年實施集中供地，一年供地3次，截至目前第一批土地已經成交，本月中旬還將有第二批土地成交，年底前還有最后一批土地。
根據我們統計，今年以來濟南主城成交住宅用地49宗，面積合計為158.16萬㎡，規劃建筑面積359.51萬㎡；本月中中旬，濟南主城即將成交的第二批住宅用地，共有23宗，面積合計72.57萬㎡，規劃建筑面積186.71萬㎡。
（濟南今年已成交住宅用地）
合計，濟南主城已成交、即將成交的住宅用地，72宗，面積合計230.73萬㎡。這些土地能蓋多少房子呢？規劃地上建筑面積，約546.22萬平米。
等一下，上述72宗土地，包括了安置房用地。我們扣除相關安置房建筑面積，剩余普通商品房建筑面積，約439萬㎡！
再等一下，這439萬㎡的建筑面積中，很多地塊都配建了10%的租賃房。扣除租賃房的面積，我們按照5%的比例扣除（部分地塊無配建要求），剩余可出售建筑面積約417萬㎡。
也就是說，1-9月份，濟南主城已經出讓、即將出讓的住宅用地，未來最多可提供約417萬㎡的住宅。我們再來對比1-8月份，濟南主城商品住宅的銷售面積：711.7萬㎡。
3、高速內哪里還可大規模供地？東站片區
除了數量少，濟南今年供地還有一個特點，東部供地較少。
比如，在今年成交的第一批土地中，大面積的土地基本在西部、南部，包括王府莊地鐵站、國際醫學中心、黨家莊、南北康地塊。
（今年已成交宅地位置圖）
在即將進行的第二次集中土地出讓中，本來東部有濟南東站（大辛莊）、唐冶的住宅用地出讓，但卻意外終止。如此，東部可以期待的土地也就主要是高新區中心區、章錦的土地了。
（即將成交的宅地位置）
近年來，濟南東部一直是房地產市場的主戰場，這里需求大，供應也比較足。但今年東部供地較少的情況，將在未來半年至一年內，這對濟南樓市供求格局形成明顯影響。
目前，濟南東部可供土地還是有較大潛力的。比如濟南東站片區，從奧體中路北延線兩側的張馬片區，片區最東部的濟鋼原廠區，待開發的住宅用地還有很多。
（濟南東站片區衛星圖）
尤其是濟鋼片區，這里的大片廠區已經拆遷，有數千畝的土地處在待開發狀態。
按照正常情況，濟南東站片區未來幾年會是濟南樓市最大的熱點，我們也期待這里有更多土地出讓，給買房人更多選擇。
最后，我們重申一個觀點：供地不足的話對買房人是不利的。就以濟南東站片區為例，我們最近在這里探訪，某配套一般、居住環境很不成熟的樓盤，價格居然到了一萬五六。回想前兩年，奧體中路北延線兩側，張馬片區的樓盤售價只有1.1萬左右。兩者對比，無論是區位還是價格，差距懸殊。
再加上房貸利率的大幅上升，現在的市場，正在對買房人變得不友好。不多說了。
