隨著城市化發展，越來越多的人住進了高樓大廈，但與此同時，煩惱也來了，因為有些人會遭遇樓上漏水的情況。近年來，因樓上漏水引起的糾紛頻發。山東省青島市李滄區人民法院梳理幾起因房屋漏水引發的鄰里糾紛案件，發現房屋漏水主要有三種原因：一是房屋本身存在質量問題，二是業主使用或裝修不當，三是正常使用水管老化造成漏水。通過這幾起案例，希望引起大家的注意，處理好相鄰關系，避免引發不必要的糾紛。

出租期間房屋漏水

舉證不能房主擔責

耿某某購得山東省青島市某小區2單元101戶房屋一處，2017年5月24日，與孫某某就該房屋簽訂租賃合同，自2017年5月27日至2018年5月26日，合同履行到期后，又續簽半年至2018年11月。

2018年8月9日夜間至10日凌晨期間，該房屋廚房自來水管漏水，造成與上述房屋相鄰樓下的任某某車庫被淹。

事故發生后，任某某與孫某某及第三方裝修單位共同查勘認定損失金額為5300元。因孫某某未能履行賠償義務，任某某訴至法院。

庭審中，耿某某答辯稱，事故發生時房屋由孫某某租住，因孫某某使用不當，所以賠償責任應當由孫某某承擔。如果她能及時發現漏水，就不會造成這樣的損失，且該事故也造成了自己房子地板的損失。

承租人孫某某辯稱，廚房的自來水管晚上破裂造成漏水，因為當時沒有在該房屋居住，所以給樓下造成了損失，水管破裂并非其使用不當造成的，之前水管并沒有破裂的跡象，不應該承擔賠償責任。

李滄區法院經審理認為，因該房屋的產權人系耿某某，故應由耿某某對任某某造成的侵害承擔相應的賠償責任。雖涉案房屋漏水時由孫某某承租使用，但根據當事人陳述，漏水點是廚房的自來水管，耿某某未舉證證實孫某某在使用涉案房屋時有不當或故意損壞行為，故耿某某主張應由孫某某承擔責任，因證據不足，法院不予支持。但被告孫某某庭審中表示自愿承擔原告百分之十五的賠償責任，系被告孫某某對自己權利的有權處分行為，法院對此予以確認，故依法判決由被告耿某某、孫某某各承擔百分之八十五與百分之十五的賠償責任。

樓上漏水樓下受損

相鄰關系理應賠償

賀某系某小區501戶房屋的所有權人，宋某某系601戶房屋的所有權人，宋某某與司某某系夫妻關系。

2016年12月1日，司某某與鞏某簽訂房屋租賃合同，租期從2016年12月1日至2017年11月30日，后又延長至2018年5月31日。

2018年1月31日凌晨，601戶房屋廚房水管爆裂，導致501戶房屋的部分墻體及部分家具被水浸泡，宋某某得知情況后趕至現場，將爆裂水管予以修復。

因賠償問題協商未果，賀某訴至法院，要求宋某某、司某某承擔房屋維修費、房屋租賃費、沙發、茶幾損失、搬家費、裝修誤工費、精神損失費等合計116576元。

宋某某、司某某辯稱，房屋已出租給鞏某，漏水的事不是很清楚，賀某家裝修人員2017年11月1日下午打電話說房子衛生間漏水，便對衛生間下水管道進行了維修。2018年1月31日鄰居打電話說家里漏水，再次到現場對漏水進行了清理，并給賀某裝修人員開門查看情況，現在已經修好不漏水了。因為房子已出租給鞏某，出租合同也注明了房屋跑漏水都由鞏某負責。

法院審理期間，通過調取的證據證明賀某與司某某曾于2018年3月26日通過人民調解達成協議，司某某同意賠償賀某因房屋漏水造成的損失4萬元。

法院經審理認為，不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案中，宋某某、司某某在使用或出租房屋過程中，應當遵守法律和不妨害相鄰關系，如因漏水等行為給他人造成損失，應當予以賠償。賀某與司某某于2018年3月26日經人民調解達成的協議，是雙方的真實意思表示，法院予以確認。宋某某、司某某雖將房屋出租給鞏某，但因鞏某系房屋的承租人，不是房屋的相鄰關系人，故鞏某不承擔責任。

樓頂雨水倒灌底層

物業盡職無需擔責

陳某系某小區202戶產權人，譚某系2302戶產權人。某物業李滄分公司為該小區提供物業服務。根據小區物業管理規定，業主裝修入住前，物業公司會收取裝修押金，待業主裝修完畢檢查無誤后方將押金退還。

2302戶為頂層(帶閣樓)，陽臺設有洗手盆、洗衣機、污水池，污水池與雨水管相鄰，以上生活污水通過雨水管排放。

2018年1月30日，陳某所居住的202戶房屋東側臥室床下地板處向外滲水并伴有洗衣泡沫，致該臥室及陽臺積水，房屋天花板滲水。經陳某及物業公司進行排查，確認2302戶陽臺通過雨水管排放污水，雨水管結凍導致污水從彎管倒灌至陳某東側臥室。物業公司向2302戶下達整改通知書。2302戶至今未申請裝修驗收并申退裝修押金。

陳某多次要求譚某賠償均未果，于是訴至法院要求譚某賠償因漏水導致的維修、裝修等費用，物業公司承擔連帶責任。

李滄區法院查明該小區住戶陽臺大部分業主予以封閉。室外彎管連接陽臺地漏及雨水管以排放陽臺雨水。雨水管抵達一層接近地面時，垂直管道由彎頭轉為略有傾斜的水平狀直管，延伸約3米后經彎頭轉為約40公分的垂直管道，末端懸于地面上約20公分。

庭審中，物業公司辯稱，公司配合陳某聯系供暖公司并排查樓上住戶雨水管使用情況，最終確定為2302戶譚某家中將陽臺雨水管改為污水管道排污導致陳某家中漏水，后物業向2302戶下達整改通知書。此次漏水事故是2302戶私自改造管道造成，與物業無關，且物業在事后積極與雙方住戶溝通，因此，物業不應承擔賠償責任。

譚某辯稱，陳某損失不是其過錯行為導致。2302戶與102戶非相鄰樓層，陳某家漏水室外陽臺雨水管堵塞只是可能的原因之一。2302戶房屋在頂層，雨水管是開放式的，沒有任何改造行為，已經城管現場調查確認，所以沒有任何過錯行為。陳某私自將陽臺封閉到室內，將陽臺和臥室打通連接在一起，將地漏改到床底，如此導致本應在室外的雨水管和地漏變成了臥室的一部分，不管什么原因導致雨水管漏水，勢必會導致陳某臥室漏水，因此陳某私自封閉陽臺是導致其漏水的主要原因。雨水管屬于戶外設施，物業有管理和維護義務，雨水管中有結冰系物業疏于管理和維護導致，故物業管理不善也是原因之一。

法院審理認為，公民的合法財產受法律保護，行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任；侵害他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或者其他方式計算。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。本案中，事發后物業公司積極配合排查漏水原因、配合業主開展理賠工作并向2302戶下達整改通知書，盡到了管理服務職責。物業公司雖對公共部位的雨水管具有管理義務，但在未有降水之情形下無特殊檢查之必要，且本次漏水的直接原因為2302戶使用雨水管道排放污水造成，故物業公司無賠償之依據。經評估陳某的財產損失為15037元。法院依法判處譚某承擔賠償責任。

法規集市：

物權法相關規定

第三十六條 造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

第三十七條 侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

第八十四條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

侵權責任法相關規定

第六條 行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。根據法律規定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

第十五條 承擔侵權責任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨礙；(三)消除危險；(四)返還財產；(五)恢復原狀；(六)賠償損失；(七)賠禮道歉；(八)消除影響、恢復名譽。

以上承擔侵權責任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。

第十九條 侵害他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或者其他方式計算。

老胡點評

因房屋管道漏水而殃及鄰居，使鄰居家庭財產受到損害，是城鎮居民時常遇到的一個煩心事，也是影響社會和諧穩定、引發鄰里矛盾糾紛的一個重要因素。水往低處流。房屋管道漏水，受到危害的往往首先是住在樓下的鄰居。或是心愛的家具、地板受到漏水的浸泡，或是光滑的墻壁被漏水侵蝕得污跡斑斑，無論損害發生在何處，都會給受損方精神上帶來痛苦、經濟上帶來損失。

房屋管道漏水，原因多種多樣。有的是房屋本身存在質量問題，有的是業主使用或裝修不當，還有的是在正常使用的情況下由于管道老化造成漏水。因此，應當多管齊下、有的放矢，杜絕房屋管道漏水的發生。

首先，房屋開發商、建筑商應牢固樹立“百年大計，質量第一”的觀念，在選擇產品、安裝施工過程中做到一絲不茍、精益求精，不能只要面子不要里子，看得見的部分富麗堂皇漂漂亮亮，看不見的部分馬馬虎虎敷衍了事，以至于給漏水事故埋下隱患。

其次，業主在裝修時也不能為了使用方便、外表美觀而隨心所欲改變管道的位置和走向，而是應當詳細咨詢相關專業人員，盡量保持建筑管道原貌，不給鄰居造成威脅。同時，要選擇正規裝修公司，避免裝修過程中假冒偽劣、偷工減料。

再次，物業公司在日常管理服務過程中也應當審慎勤勉、履職盡責，對房屋管道進行定期檢查，不放過任何蛛絲馬跡，對業主反映的管道漏水問題要及時處理、不留隱患，以免損失擴大。一旦管道漏水殃及鄰居，也應當盡快查明原因、調解解決，堅決避免矛盾激化。

胡勇