原創(chuàng) 紅周刊

近年來，江蘇房企鳳凰股份的房地產(chǎn)主業(yè)業(yè)績連年下滑，2017年和2018年（扣非后虧損）連續(xù)兩年業(yè)績?yōu)樘潛p狀態(tài)。雖然其預計在2019年扭虧為盈，但主要歸功于償還債務后財務費用的降低以及全資子公司參股南京證券的分紅，主營業(yè)務可持續(xù)盈利能力仍面臨較大挑戰(zhàn)。

2020年1月20日晚間，鳳凰股份公布了2019年業(yè)績預告，預計2019年年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約為6100萬元至8800萬元，與上年同期相比預計減少4.76億元至5.03億元，同比降幅高達84.40%至89.19%。

在“ST”邊緣“危險試探”的鳳凰股份在2019年扣非后實現(xiàn)扭虧為盈，但實現(xiàn)盈利的主要原因是2019年公司債兌付后財務費用較2018年同期減少，以及2019年收到全資子公司參股南京證券的分紅。Wind數(shù)據(jù)顯示，鳳凰股份通過全資子公司江蘇鳳凰置業(yè)有限公司持有南京證券6.28%的股份。

不過，鳳凰股份主營業(yè)務的經(jīng)營情況卻不太樂觀，近年來業(yè)績低迷的同時，其商品房銷售面積、銷售金額雙雙縮水，且2019年全年無新增項目。此外，鳳凰股份2019年三季度營業(yè)收入存在一定勾稽異常，也令人懷疑其財務數(shù)據(jù)的真實性。

全年無新增土儲

辦公樓項目面臨“去化難”

2019年，受國家政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場面臨土地拍賣制度變革、房地產(chǎn)稅立法、房企融資渠道管控等諸多不利影響因素，房地產(chǎn)市場政策持續(xù)高壓態(tài)勢。鳳凰股份也曾在其財務報告中坦言，在融資政策趨緊和管控政策趨嚴的樓市政策背景下，公司作為中小型房企，抵御行業(yè)風險能力較弱。

實際上，鳳凰股份在抵御行業(yè)風險方面的弱勢已經(jīng)在近年來的財務數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。鳳凰股份曾在2017年連續(xù)四個季度錄得虧損，2017年末鳳凰股份扣非后歸母凈利潤的虧損額度高達1.6億元。雖然鳳凰股份在2018年四季度實現(xiàn)凈利潤回正，但全年扣非后歸母凈利潤仍為負，錄得虧損2705.32億元。

從鳳凰股份2019年的營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)情況來看，其上半年凈利潤小幅上漲實現(xiàn)扭虧為盈，主要是由于當期公司在宜興與鎮(zhèn)江兩個項目集中交付，且項目毛利好于2018年同期交付的樓盤；與此同時，2019年上半年，部分16鳳凰01債回售兌付，有息負債減少，利息費用相應減少。

不過，在前兩個季度實現(xiàn)盈利后，公司第三季度（7~9月）后仍錄得虧損。其三季報顯示，第三季度（7~9月）營收為1.48億元，同比下滑28.6%。

此外，鳳凰股份近年來的銷售回款情況也不太樂觀，雖然2019年第四季度實現(xiàn)了一定程度的銷售增長，但其前三個季度的銷售面積與銷售金額均處于大幅下滑狀態(tài)。鳳凰股份披露的房地產(chǎn)項目經(jīng)營情況簡報顯示，公司2019年前三個季度商品房合同銷售面積分別為1.17萬㎡、1.13萬㎡、1.87萬㎡，分別同比減少68.63%、70.11%、48.06%；商品房合同銷售金額分別為，1.08億元、1.27億元、2.36億元，分別同比減少68.88%、66.32%、42.72%。項目銷售情況的下滑，也直接導致鳳凰股份2019年三個報告期的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量凈額均為負值。

值得關注的是，鳳凰股份2019年全年無任何新增土儲，僅第二季度新開工無錫怡然居項目，新開工面積為5.34萬㎡。這或許與鳳凰股份的經(jīng)營戰(zhàn)略有關，鳳凰股份方面曾表示，公司未來的主要戰(zhàn)略是加大存貨去化的力度。

《紅周刊》記者注意到，鳳凰股份目前房地產(chǎn)庫存中辦公樓庫存占比較高，在當前經(jīng)濟環(huán)境下，去化速度較慢，去化困難較大。而商業(yè)、辦公去化慢也是鳳凰股份2019年三季度資金回籠及產(chǎn)品預售較上年同期有較大幅度下降的主要原因。鳳凰股份三季報顯示，公司當期銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金同比下滑50.36%，預收賬款同比下滑74.91%。

2017年以來，鳳凰股份雖然選擇轉(zhuǎn)型進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，但面臨資金投入大，回報周期長，商業(yè)模式不成熟、缺乏新領域經(jīng)驗等經(jīng)營風險。此外，雖然鳳凰股份的資產(chǎn)負債率與房地產(chǎn)行業(yè)其他上市公司相比并不算高，但公司的日常經(jīng)營資金很大程度上來自公司前期發(fā)行債券獲得的資金，以及公司控股股東鳳凰集團每年為公司提供的30億元借款額度。

營收數(shù)據(jù)勾稽異常

鳳凰股份不僅面臨經(jīng)營業(yè)績持續(xù)下滑的困境，記者核算其近年來的財務數(shù)據(jù)還發(fā)現(xiàn)，公司2019年第三季度的營業(yè)收入存在一定的勾稽異常，有大約5334萬元的含稅營業(yè)收入沒有相關現(xiàn)金流入及經(jīng)營性債權的支持。

據(jù)鳳凰股份2019年第三季度報告，公司當期實現(xiàn)營業(yè)收入共計約98997萬元。記者注意到，鳳凰股份歷年來的營業(yè)收入構成主要包括房地產(chǎn)開發(fā)收入及租賃收入。但由于公司三季報未披露相關營收構成明細，且租賃收入在營業(yè)總收入中所占比例一直較低，故在核算鳳凰股份第三季度應稅收入時暫不對營業(yè)收入構成進行區(qū)分。整體核算可得，鳳凰股份2019年第三季度的含稅營業(yè)收入大約為109887萬元。

根據(jù)財務勾稽關系，上述含稅營業(yè)收入在財務報表中將體現(xiàn)為同等規(guī)模的現(xiàn)金流量流入和應收賬款及應收票據(jù)等經(jīng)營性債權的增減。

鳳凰股份2019年第三季度合并現(xiàn)金流量表中的“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”金額約為54253萬元。由于當期預收賬款不屬于與當期營業(yè)收入相關的現(xiàn)金流入，故需要剔除這部分金額的影響。2019年第三季度公司預收賬款較2018年末減少了50300萬元，因此當期與營業(yè)收入相關的現(xiàn)金流入約為104553萬元。

根據(jù)上述核算結(jié)果可以得出，鳳凰股份2019年第三季度的含稅營業(yè)收入109887萬元與相關現(xiàn)金流入金額相較差值約為5334萬元。也就意味著鳳凰股份在2019年前三季度大約有5334萬元的營業(yè)收入沒有相關現(xiàn)金流入的支持而須體現(xiàn)為經(jīng)營性債權的增加。但記者梳理鳳凰股份2019年三季報發(fā)現(xiàn)，公司該報告期內(nèi)并未產(chǎn)生應收賬款或應收票據(jù)等經(jīng)營性債權。因此上述財務勾稽偏差同樣沒有經(jīng)營性債權的支持，對此或許需要鳳凰股份作出適當?shù)慕忉尅！?/p>