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編輯 | C叔

1990年成立的寶龍地產，主要從事開發及運營優質綜合性商業地產項目，同時涉足物業投資、物業管理以及酒店營運等多項業務。2009年在香港主板上市，是當時香港第一家做商業地產上市的內地地產公司。?

至今，在長三角、海西經濟區等超過40個城市布局超過100個項目，除部分住宅物業外，其它項目均為商業性質，在營購物中心達39座。主打成品“寶龍廣場”是集購物中心、超市、電影院、住宅物業等一體的城市綜合體。

旗下子公司寶龍商業管理則于2019年3月在開曼群島注冊成立，主要從事商業運營服務及物業管理服務，自2007年起開始向零售商業物業開發商以及業主提供商業運營服務，包括市場研究定位、租戶招攬管理、開幕服務等。

截至2019年4月30日，寶龍商業管理共有45處在管零售商業物業，物業管理服務分部下有43處在管物業，以寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場及寶龍天地這四個品牌提供服務。并且建立了線上生態系統，通過手機App、微信小程序等將消費者、租戶以及業主連接。

2019年8月20日，寶龍地產控股有限公司（01238.HK）正式發布公告稱，建議分拆其附屬公司寶龍商業管理，在香港聯交所主板獨立上市，聯交所已確認公司可進行建議分拆。上市完成后，寶龍地產預期將擁有寶龍商業管理不少于50%權益，而寶龍商業管理將仍然為該公司的附屬公司。

11月28日，寶龍地產再次發布公告稱，已確定分拆寶龍商業管理控股有限公司上市中，厘定保證配額的記錄日期為2019年12月9日。

12月6日，寶龍商業開啟路演預熱，并鎖定四家基石投資者，認購總額達到3600萬美金，若以8.5港元的發行價計算，占總發行股數的21.49%（不行使超額配售權）。

基石投資者中包括了永輝超市（601933.SH）的全資子公司遼寧永輝超市有限公司、安踏（02020.HK）副主席丁世家創立的和盛海外控股有限公司以及恒安國際集團有限公司（01044.HK）副主席許連捷，分別認購1000萬美金的股份，投后占比約為1.5%；以及Orchid China Master Fund Limited，認購600萬美金的股份。

12月16日，寶龍商業正式開薄，定價區間在7.5港元至10港元之間，計劃發售約1.5億股，另有15%的超額配售權，每手為500股，綠鞋前的最高募資金額約為15億港元，綠鞋后最高募集金額為17.25億港元。

12月27日，寶龍商業公布配售結果，確定最終定價為9.5港元，公開發售階段獲得53.24倍認購，合共接獲43358份有效申請，一手中簽率約為90%。分配至公開發售的發售股份最終數目為6000萬股，占發售股份總數的40%。國際發售方面，獲大幅超額認購，發售股份最終數目為9000萬股，相當于發售股份總數的60%。

所得款項凈額約13.36億港元，其中50%用于戰略收購及投資于其他中小型商業運營服務供應商，25%用于升級資訊技術系統數字化及智能運營及管理，10%用于若干租戶的股權投資，5%用于根據輕資產業務模式翻新由獨立第三方開發或擁有的零售商業物業，10%用于一般業務用途及用作營運資金。

12月30日，寶龍商業正式掛牌上市，開盤報9.5港元/股，盤中最高漲幅7.37%，達10.24港元/股。截至當日收盤，收報10.06港元，漲幅約為5.89%。總市值約60.36億。

今年1月20日，寶龍商業再次公告稱，于1月17日根據國際發售按每股9.50港元全數行使超額配股權，涉及合共2250萬股股份，相當于行使任何超額配股權前根據全球發售初步可供認購的發售股份總數的15%，預計所得款項凈額約2.137億港元。

自2019年以來，寶龍地產開啟密集融資模式，先后發行了2億美元優先票據，10億中期票據以及3億元公司債券，用于補充正常生產經營流動資金需求以及償還金融機構借款。

此次寶龍商業的分拆上市，可以讓分拆集團作為獨立上市個體，在不依賴母公司的情況下擁有獨立的集資平臺，從而直接接觸資本市場以精細股本及債務融資，為現有和未來業務補充資金，提供營運及財務管理效率。

寶龍商業在行業內已經擁有了領先的地位和管理專長，輕資產的業務模式也能減輕收購資產時產生的財務負擔，提高效率并降低擴張風險，允許寶龍將過往成功經驗復制至獨立第三方開發的零售商業物業。

資料顯示，2018年寶龍商業的營業收入從2016年的7.52億元增長至12億元，復合年增長率為26.3%；2018年凈利潤達到1.33億元，復合年增長率為45.6%。截止2018年12月31日錄得1.38億元凈流動負債。

未來，寶龍商業計劃繼續鞏固在長三角的地位，通過戰略投資擴展服務分部并且繼續運用科技增強客戶體驗感并改善運營效率。

自2012年以來，中國商業物業的數量大幅增加，導致商業經營服務的市場競爭格外激烈。寶龍商業只有精準地對市場需求定位，并參考當前行業競爭趨勢，提供高質量的創新多元化服務，持續打造高端品牌形象，才能持續增長消費者流量，搶占更多市場份額，擴大管理版圖。