去年，港股表現乏善可陳，而物業管理股卻表現異常精彩，新股認購熱情高漲，翻倍股層出不窮。今年以來，物業管理股依舊是站在市場的風口，成為投資者的重點關注對象。

日前，來自杭州的宋都服務集團有限公司 Sundy Service Group Co. Ltd(以下簡稱“宋都物業”)向港交所遞交招股書，擬在香港主板IPO上市。

據智通財經APP了解，宋都物業于1995年在杭州成立，作為浙江省當地的老牌物業管理企業，已擁有逾20年的行業經驗。根據中指院的數據，宋都物業于2017年、2018年及2019年按物業管理綜合實力計在“中國物業服務百強企業”中分別排名第81、第71及第65。

但作為小型物業管理企業，宋都物業在體量上與此前在港上市的和泓服務相差無幾，而后者上市前也受到市場的關注，但股價表現卻差強人意。與此同時，宋都物業的母公司宋都股份作為杭州最早“老十八家”房地產開發企業之一，卻經營保守發展緩慢，讓高度依賴宋都股份的宋都物業的增長留下了懸念。

體量較小，屬小型物業股

招股書顯示，截至2019年9月30日，宋都物業在中國的10個城市設有8間附屬公司及12間分公司(當中大多數位于浙江省)，向27項物業(包括13項住宅物業及14項非住宅物業)提供物業管理服務，在管總建筑面積約為400萬平方米。截至2020年1月14日，宋都物業在管總建筑面積約為590萬平方米。

財報顯示，2017財年、2018財年及2019年首9個月，宋都物業的營業收入分別為人民幣0.84億元(單位下同)、 1.33 億元和1.37 億元，相應的凈利潤分別為1396.5萬元、2088.9 萬元和1942.5萬元。

從增速來看，在25家已在港上市的物業管理公司中，以2018財年計算，據choice數據顯示，宋都物業的營業收入增速為58.3%，明顯高于行業35.10%的平均水平，而同期龍頭碧桂園服務的增速為49.76%;凈利潤增速為49.3%，則明顯低于行業60.88%的平均水平，而同期碧桂園服務的增速為129.79%。

從體量來看，宋都物業屬于小型物業管理企業。據choice數據顯示，在25家已在港上市的物業管理公司中，以2018財年營業收入計算，宋都物業僅比申基國際(02310)高，排名倒數第二，與和泓服務相近;以2018財年凈利潤計算，宋都物業排名倒數第六，與和泓服務相近。

據智通財經APP了解，和泓服務于2019年7月上市，2018年營業收入和凈利潤分別為2.24億元和1688.6萬元。值得一提的是，中指院的數據顯示，和泓服務在2017-2019年中國物業服務百強企業中名列第58名、第48名及第44名，所占市場份額僅為0.03%。這意味著，在中國物業服務百強企業中，排名低于和泓服務的宋都物業，市場份額也低于0.03%。

分析認為，和泓服務作為小型物業管理股，在上市前的關注度就較低，公開發售僅獲5.31倍認購。和泓服務雖然在上市首日大漲34.38%，但此后股價持續走弱并破發。作為前車之鑒，宋都物業上市后股價也難有表現。同時，宋都物業和泓服務一樣，規模均非常小，相對于其他大型物管股，估值有一定的折讓。

高度依賴母企，增速難以保證

事實上，宋都物業的業績增長和體量大小，與母公司宋都股份息息相關。

招股書顯示，宋都物業的大量物業管理協議與宋都股份獨立開發或合作開發的物業有關。于2017財年、2018財年及2019年首9個月，宋都股份提供物業管理服務的收益分別占宋都物業約98.2%、96.6%及93.4%。這意味著，與眾多在港上市的物業管理企業一樣，宋都物業同樣十分依賴母公司“輸血”。

據智通財經APP了解，宋都股份作為中型房地產企業，在2019中國房地產百強企業排名中位列第89位。

在業界，宋都股份一直被認為是一家保守的房企。據了解，宋都股份旗下的地產集團創立于1984年，是杭州最早“老十八家”知名專業房地產開發企業之一。但這么多年過去，宋都股份的發展依舊緩慢，直到2018年銷售額達101.4億元才首次邁入百億元大關。

業內人士透露，以前的宋都股份只是個偏重于商業經營的建筑公司，三年前，宋都股份才大幅度增資擴股變身成房地產開發公司。較短的開發項目時間，讓外界對宋都股份開發理念還不太理解。事實上，宋都股份2019年的銷售目標是300億元。而2019年上半年，宋都股份的銷售金額為89.4億元，離全年目標存在較大差距。這意味著，高度依賴宋都股份的宋都物業未來的業績增速難以保證。