曾經風靡一時，葛洲壩“地王”緣何逃不開慘淡結局？

“曾經風靡一時的‘地王’，

如今卻光景慘淡”

一場歷時三年的布局，在喧囂塵上的猜測中揭開面紗。

2016年，葛洲壩的一場32.8億元的“豪賭”震驚了房地產行業。當日，葛洲壩經過25輪競拍，以32.8億元拿下江蘇南京和西南G14的住宅用地，樓面價高達45213元每平方米，地價甚至高于當時板塊內新房均價，成了南京名副其實的“地王”。

此后的三年，業內對于葛洲壩手中緊握的“地王”項目有過無數的猜想。

終于，2019年年末，葛洲壩“中國府”（以下簡稱“中國府”）項目正式入市，相比其聲勢浩大的拿地場面，中國府的入市可謂有些“寒酸”。

不得不賣，中國府虧本賺吆喝

“國府”系是葛洲壩地產旗下的高端產品，目前在全國只有三個，分別是：均價在12.5萬元每平方米的北京中國府，均價在3.5萬元每平方米的合肥中國府以及南京中國府。

為了給“地王”增值，葛洲壩也是下足了本錢。

據中國新聞周刊了解，此前項目方透露葛洲壩南京中國府這個項目精裝標準或將超萬元。同時，項目還將應用5G科技系統，主要包括綠色健康（GREEN）、德系精（GERMAN）、工業集成（GATHER）、智慧互聯（GRASP）和服務增值（GAIN）五大子系統，涵蓋業內先進的110余項技術。

葛洲壩中國府項目于2019年1月公開了示范區、樣板間及戶型圖，一度被認為即將首次開盤。

2019年8月，中國府已公開售樓處、示范區和樣板間，但是項目需要驗資300萬才可以預約參觀樣板間。

據鳳凰網房產報道，有許多人曾給葛洲壩南京中國府算過一筆賬：項目地價45213元每平方米，如果按照6000元每平方米的建安成本來算，再加上5G科技，約10000元每平方米的裝修費用，那照此保守估計，葛洲壩南京中國府至少要賣到65000-70000元每平方米的價格，當然，開發商肯定還抱著沖刺8萬每平方米的夢想！

高地價、高精裝標準、頂級豪宅定位給葛洲壩南京中國府賺足了市場的眼球，但也成為了成就中國府的一把雙刃劍，中國府的放風價水漲船高。然而在“房住不炒”的政策下，河西中部新房限4.5萬元每平方米、河西南部新房限價3.5萬元每平方米的背景下，中國府的上市路可以說要邁過很大的門檻。

2019年12月24日，有多家媒體宣稱葛洲壩南京中國府將要首開，但是均價為6.4萬元每平方米。消息一出，輿論嘩然。但隨著當晚銷售許可證的正式落地，所有的猜測也轉為唏噓之聲。

每平方米8萬元的夢想價格與每平方米6.4萬元的實際價格相差甚遠，很多人質疑，中國府是否是虧本買賣？一位不愿具名的資深房地產分析師則認為，虧本倒談不上，只是賺的不多而已。此外，根據葛洲壩2019年半年報顯示，其在葛洲壩南京中國府項目上已投入資金約55億元，“微利離市”甚至是“微虧離市”基本已成定局。

那么，葛洲壩地產南京中國府項目此前一直不愿入市，近期為何如此倉促入市？

一位接近中國府項目的工作人員向中國新聞周刊透露，這次開盤實屬無奈，有消息傳言是房管局緊急通知的。此外，據置業顧問表示，此次開盤是迫不得已之舉。

中國新聞周刊了解到，南京中國府的項目此次開盤僅有57套房，據售樓處消息，230平戶型已經售完，290平戶型房源還有少量。

據媒體報道，針對葛洲壩南京中國府高價入市，南京住建局在12月25日下午召開專項會議回應：南京市場一直堅決貫徹中央抑制房價上漲的重要決策，堅持“房住不炒”定位，并用一城一策的調控措施，把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處，在全市房地產平穩發展的前提下，我們也努力化解前期積累的高價地的遺留問題，保持房地產市場的平穩健康發展。

轟動一時的葛洲壩中國府慘淡收場。后續是否還要繼續推動剩余樓盤的開盤，仍要交給時間來驗證。

歷盡波折的“地王”中國府，僅僅是葛洲壩手中握的“地王”項目之一。

“壕”得起，“耗”不起

2015年6月份，葛洲壩就以11.04億元價格拍下上海青浦區一幅商住用地，樓面單價為2.73萬元每平方米，創造了青浦區樓面價地王。

2015年10月，在北京市一場歷經104輪競價的土拍中，葛洲壩地產最終以49.5億元總價和配建4.1萬平方米保障房摘走豐臺區花鄉樊家村危改地塊。

2016年6月份，葛洲壩地產在合肥以15.89億元價格獲得濱湖地塊，樓面價為每平方米2.21萬元；以24.36億元價格獲得省府地塊，樓面價達到2.2萬元。這兩塊地均創造了樓面價地王。

2017年6月份，葛洲壩地產以43.18億元價格拍下杭州蔣村地塊，該幅地塊以3.17萬元/平方米樓面價創下西湖區樓面價地王。

可以說，從2015年開始，葛洲壩的“地王”之路就沒有下，而且在持續地放飛自我。

據葛洲壩官方網站消息，中國葛洲壩集團房地產開發有限公司（簡稱“中國葛洲壩地產”），是國務院國資委首批確定以房地產為主業的16家央企之一。彼時，葛洲的戰略側重于國內一線及二線核心城市，囊括京津冀、長江經濟帶、泛珠三角等經濟和社會發展前沿的地區，明確確立了“重點布局一線城市、謹慎發展二線城市、嚴格禁止進入三四線城市”的布局戰略。

這也為葛洲壩緣何不惜一切創造“地王”做了鋪墊。

其實早在2009年的時候，葛洲壩地產仍屬于集團的邊緣板塊，據當年的財務信息來看，葛洲壩地產的營收僅占總營收的0.2%，此時的葛洲壩地產仍是個嗷嗷待哺的嬰兒。

時移世易，僅在一年之后，葛洲壩迅速成長起來。

2010年當年，葛洲壩地產的應收就達到了400%，一直到2018年，葛洲壩的戰略布局了所有一線城市。從2014年開始，葛洲壩開始走向“高光時刻”，營業收入從62.54億元增漲到了98.99億元，即將突破百億大關，營收占母公司比例也由8.83%升至9.93%。據克爾瑞數據，2018年，葛洲壩實現地產銷售權益金額117.9億元，正式突破百億大關，挺身進入TOP200的房企行列。

幾年一路的高歌猛進，以及葛洲壩對“地王”的鐘愛，都給葛洲壩的資金鏈帶來不小的壓力。2015 年開始，葛洲壩的經營活動現金流出現負數。2015年葛洲壩經營活動現金流為-47.50億元、2016年為-34.28億元、2017年為-8.24億元。

2019年葛洲壩前三季度財務報告顯示，前三季度葛洲壩實現營業收入約674.22億元，同比減少9.27%，這已是葛洲壩連續第3次在財報中披露營收同比下降，此前的半年報和第一季度報告中，營收分別同比下降8.12%和9.92%，葛洲壩地產儲備土地權益建筑面積為21.34萬平方米。

在應收緊縮，土儲告急的情況下，葛洲壩只能再次增兵。

11月21日下午3點，廣州南沙出讓橫瀝島“巨無霸”地塊，被葛洲壩地產、廣州南沙城市建設投資有限公司、南沙國際金融島（廣州）有限公司以44.76億元拿下，折合樓面價每平方米8090元。

而這個項目是否能成為葛洲壩的新起點，是否能為葛洲壩創造新的高光業績，仍待時間來檢驗。