“今年要買輛電動(dòng)車代步了！”新年伊始，家住浙江省寧波市白沙街道大慶社區(qū)貝加邊小區(qū)的崔文娟就盤算起了今年家中的“大事”。
以前小區(qū)的老舊車棚里滿是雜物，也沒(méi)有電源，給電動(dòng)車充電還要從家里私拉電線，雜亂不說(shuō)，還存在很大的安全隱患。去年小區(qū)改造后，車棚被清理粉刷一新，家家戶戶都劃定了停車區(qū)域，還配上了智能充電裝置。這讓崔文娟下定了買電動(dòng)車的決心，“我們?nèi)ツ昃徒涣?00元改造費(fèi)，就等著今年能用上新車棚。”
去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。從2017年開(kāi)始，我國(guó)已在廈門、廣州等15個(gè)城市啟動(dòng)了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。這些老舊小區(qū)改造帶來(lái)了哪些驚喜？過(guò)去的“堵點(diǎn)”“痛點(diǎn)”又是如何疏通的？記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。
改造激發(fā)活力
改造的是環(huán)境，提振的是精氣神，拉動(dòng)的是居民消費(fèi)
管道堵塞、線路雜亂、屋頂漏水、門禁損壞、公共設(shè)施老舊……這是不少老舊小區(qū)的現(xiàn)狀。尤其是一些上世紀(jì)八九十年代建成的小區(qū)，因?yàn)闆](méi)有物業(yè)管理，小區(qū)公共環(huán)境、設(shè)施的日常維護(hù)很難維持。
“好政策來(lái)了，我們孔雀小區(qū)也趁勢(shì)發(fā)展！”寧波市鄞州區(qū)白鶴街道孔雀社區(qū)黨委書記石蓉喜不自勝。
走進(jìn)孔雀小區(qū)，雨污分流、四網(wǎng)合一、墻面雪白，規(guī)整的線路取代了“蜘蛛網(wǎng)”，每個(gè)單元裝了電子防盜門禁，家家戶戶還配上了信報(bào)箱。“每天回家走路步子都更有勁兒了！”小區(qū)居民打趣道。
小區(qū)改造之初，進(jìn)展可不順利。“改造需要資金，雖然一部分由政府撥款，但是居住環(huán)境的改善也是居民自己的事兒，如果自己不出錢不出力哪能推得動(dòng)？”石蓉說(shuō)，雖然都有改善居住條件的愿望，但大家都不太愿意補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修基金，“一直都沒(méi)這個(gè)概念。”
怎么辦？一個(gè)24人組成的工作小組挨家挨戶上門宣講政策好處，同時(shí)從居民共識(shí)基礎(chǔ)較好的3個(gè)樓入手開(kāi)始改造。半個(gè)月后，改造效果一亮相，其他業(yè)主紛紛主動(dòng)繳納維修金。最后孔雀小區(qū)一共補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修基金賬戶800戶，占小區(qū)居民比例超過(guò)90%，維修金繳納成為小區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)改造難的突破口。
老舊小區(qū)改造還有“隱形戰(zhàn)線”，優(yōu)先改造的是水、電、氣、路及消防等影響居民基本生活和安全的“里子”問(wèn)題。
地下管廊就是試點(diǎn)城市青島市的一大改造重點(diǎn)。“一下雨就積水，小孫子回來(lái)都進(jìn)不了家門，我攢了不少磚頭，就等著下雨時(shí)鋪在積水中。”青島市老舊小區(qū)一層住戶張德政說(shuō)，過(guò)去一下暴雨全家就苦不堪言，小區(qū)進(jìn)行海綿改造后再也不擔(dān)心門口積水了。負(fù)責(zé)改造的中建一局安裝公司項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人鄒澤龍告訴記者：“我們把小區(qū)原有的水泥路面換成石英砂透水磚，還在底下建了一個(gè)107立方米的儲(chǔ)水池，再遇暴雨，雨水就會(huì)迅速通過(guò)滲水磚滲入地下，流入儲(chǔ)水池，儲(chǔ)存的水經(jīng)過(guò)消毒裝置后還可以用來(lái)澆花、洗車。”
經(jīng)過(guò)這一改造，小區(qū)雨水年凈留值能夠達(dá)到74%，也大大減輕了市政排水的壓力。儲(chǔ)水設(shè)施還解決了小區(qū)綠地?fù)p毀的現(xiàn)象，得到了居民的紛紛點(diǎn)贊。
改造的是環(huán)境，提振的是精氣神，拉動(dòng)的是居民消費(fèi)。湖北省宜昌市寶聯(lián)社區(qū)書記汪宏芳告訴記者，其管內(nèi)黃龍小區(qū)做過(guò)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)——改造后一年內(nèi)，小區(qū)內(nèi)新購(gòu)置車輛兩輛，房屋翻新裝修8起，“小區(qū)環(huán)境好了，停車方便了，整個(gè)社區(qū)都活躍了起來(lái)。”
改造就像繡花
改什么、怎么改，居民說(shuō)了才算數(shù)
“老舊小區(qū)改造就像繡花一樣，要一針一線細(xì)致地去繡才行。”這是很多一線社區(qū)工作人員的真實(shí)感受。工程上的難題都不算難，難在聚攏共識(shí)，改到老百姓的心坎兒里。
“停車難”是很多老舊小區(qū)的痛點(diǎn)。寧波市貝加邊小區(qū)也不例外。雖然居民改造停車設(shè)施的意愿強(qiáng)烈，但對(duì)具體怎么改卻不容易達(dá)成共識(shí)。
“居民才是最了解小區(qū)環(huán)境的人，干脆就讓大家一起來(lái)‘頭腦風(fēng)暴’。”貝加邊小區(qū)社區(qū)書記張潔靜說(shuō)，“改什么，怎么改，小區(qū)召集居民開(kāi)了10多次‘睦鄰議事會(huì)’，前后參加討論的有600多人。”
經(jīng)過(guò)廣泛討論，一個(gè)獲得大多數(shù)居民認(rèn)可的方案出爐了：規(guī)定小區(qū)內(nèi)單向行駛、避免無(wú)序擁堵，小區(qū)路面施劃出標(biāo)準(zhǔn)停車位，再將小區(qū)邊上廢棄公廁的地塊規(guī)劃成一個(gè)新的停車場(chǎng)。如今，這個(gè)方案已經(jīng)一一實(shí)現(xiàn)。小區(qū)內(nèi)施劃出20多個(gè)停車位，新建的停車場(chǎng)增加了30多個(gè)停車位，已經(jīng)投入使用。改造后停車變成了計(jì)時(shí)收費(fèi)，小區(qū)居民停車有優(yōu)惠，2小時(shí)內(nèi)停車免費(fèi)，一晚上收費(fèi)4元。
從免費(fèi)的無(wú)序亂停沒(méi)車位到計(jì)費(fèi)的有序停車車位足，小區(qū)居民很擁護(hù)。“剛開(kāi)始還怕大家會(huì)對(duì)收費(fèi)這件事情有擔(dān)心，沒(méi)想到有車的都很積極地拿著房產(chǎn)證來(lái)登記停車資格，還有幾個(gè)居民看到今后停車方便了，已經(jīng)決定買車了。”張潔靜說(shuō)，小小的停車位改造好像一下子釋放了大家對(duì)美好生活的追求。
然而，有些改造卻因?yàn)橛|碰了一些居民的利益，一時(shí)難以推動(dòng)。別看黃龍小區(qū)現(xiàn)在的改造支持率達(dá)到了100%，但此前在一次次入戶調(diào)查和宣講后，仍有10%的居民投了反對(duì)票。“這些反對(duì)的居民大多在小區(qū)違規(guī)亂搭亂建，改造會(huì)把他們的違建拆除。”汪宏芳說(shuō)，拆除違建一直是改造的難中之難。
群眾工作還得群眾做，汪宏芳發(fā)動(dòng)小區(qū)居民，讓黨員帶頭，一戶一戶地去“算長(zhǎng)遠(yuǎn)賬”：“違建拆了，看起來(lái)你的‘地盤’少了，但是安全隱患沒(méi)了，鄰里意見(jiàn)沒(méi)了，而且公共設(shè)施、環(huán)境更好了，小區(qū)房子也升值了！” 一個(gè)個(gè)“釘子戶”在動(dòng)之以情、曉之以理的勸說(shuō)下被“拔除”了。黃龍小區(qū)共拆掉違建房屋27間，騰出面積1200多平方米，這些空間被用作修建院墻、增設(shè)消防通道、修建活動(dòng)設(shè)施。
貝加邊小區(qū)也是如此，清除違建后的空間被用作設(shè)立共享學(xué)堂、幸福食堂等。原本不愿意拆除的居民也嘗到了甜頭。“有了共享學(xué)堂，社區(qū)給我們請(qǐng)了老年大學(xué)的老師講課，還辦了一個(gè)智能手機(jī)培訓(xùn)班，我們班上的老學(xué)員們紛紛用上了智能機(jī)！”貝加邊小區(qū)智能手機(jī)培訓(xùn)班班長(zhǎng)周志潮說(shuō)。
呼喚長(zhǎng)效機(jī)制
依靠居民自治，還要引入社會(huì)化的改造、管理力量
“新三天，舊三年，一夜回到改造前。”社區(qū)工作人員告訴記者，從前有的老舊小區(qū)改造后“好景不長(zhǎng)”，這句順口溜說(shuō)的就是改造后由于缺乏后續(xù)管理、小區(qū)面貌又變差的問(wèn)題。改造只是第一步，老舊小區(qū)改造后如何進(jìn)行長(zhǎng)效管理、持續(xù)更新？
河水潺潺、卵石潔白，宜昌嘉明花園小區(qū)里的河道景觀別有意趣。不過(guò)這處景觀并不屬于小區(qū)改造的范疇，而是改造后居民自己找來(lái)材料一點(diǎn)點(diǎn)修建鋪設(shè)起來(lái)的。“改造完成后，小區(qū)就成立了自己的業(yè)委會(huì)，居民管理小區(qū)的熱情空前高漲，業(yè)委會(huì)成員帶動(dòng)大家自己動(dòng)手扮靚家園。”宜昌市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，改造后的長(zhǎng)效管理需要依靠居民自治，讓居民自己成為小區(qū)管理的主體，才有可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。
建立管理的長(zhǎng)效機(jī)制，引入社會(huì)化的改造、管理力量也必不可少。
北京市朝陽(yáng)區(qū)勁松街道勁松北社區(qū)是改革開(kāi)放后北京市第一批成建制住宅區(qū)。這個(gè)40歲“高齡”的小區(qū)成為北京市第一個(gè)引入社會(huì)資本參與改造的社區(qū)，開(kāi)始探索市場(chǎng)化的改造和管理新模式。
基礎(chǔ)類改造項(xiàng)目由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政出資，小區(qū)自選類項(xiàng)目和其他提升費(fèi)用由引入的社會(huì)資本愿景集團(tuán)來(lái)投資。修建停車場(chǎng)、增設(shè)景觀、鋪設(shè)燈光、加裝電梯……勁松北社區(qū)逐漸“返老還童”，并且以“自我造血”的可持續(xù)模式更新著。
“截至目前集團(tuán)已投資近4000萬(wàn)元，我們計(jì)算在微利情況下預(yù)計(jì)10余年可收回全部投入。”愿景集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司對(duì)社區(qū)閑置低效空間進(jìn)行改造提升，引入居民所需的便民服務(wù)業(yè)態(tài)，通過(guò)后續(xù)物業(yè)服務(wù)的使用者付費(fèi)、停車管理收費(fèi)、空間租金收入以及未來(lái)可能落地的養(yǎng)老、托幼、健康等產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)一定期限內(nèi)的投資回報(bào)。后期還可通過(guò)金融機(jī)構(gòu)投資等方式，形成老舊小區(qū)有機(jī)更新長(zhǎng)效發(fā)展的投融資機(jī)制。
社區(qū)被盤活了，居民也有了生活的新盼頭。他們不僅成為被服務(wù)的對(duì)象，也成為提供服務(wù)的人。劉師傅的新發(fā)地“菜籃子”社區(qū)便民店即將開(kāi)業(yè)，周師傅成了物業(yè)保潔隊(duì)的一員，露天理發(fā)20多年的申師傅夫妻倆搬進(jìn)了社區(qū)理發(fā)店……隆冬時(shí)節(jié)，勁松北社區(qū)里卻顯得暖意融融。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，探索老舊小區(qū)改造后續(xù)長(zhǎng)效機(jī)制，還有一些障礙等待破題。比如社區(qū)管理涉及眾多部門，齊抓共管整體合力不足；老舊小區(qū)缺乏改造標(biāo)準(zhǔn)和專屬規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)管控難，讓組織實(shí)施者責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)難厘清；企業(yè)投資老舊小區(qū)有機(jī)更新法律政策保障不足，不利于吸引市場(chǎng)力量參與……
“隨著老百姓生活水平的提高，還會(huì)產(chǎn)生更多的改造需求。”宜昌市住建局負(fù)責(zé)人說(shuō)，只有破除體制機(jī)制的障礙，老百姓對(duì)美好生活的向往才能化作奮斗的新動(dòng)力、消費(fèi)的新潛力，一茬一茬地釋放出來(lái)。
