原標(biāo)題：福晟為何從“并購飛虎隊”滑落到被世茂并購？

新年伊始，世茂與福晟的合作已經(jīng)塵埃落定，這或?qū)⒊蔀槿趧?chuàng)和萬達(dá)合作之后的又一個“世紀(jì)大并購”。

據(jù)媒體報道稱，1月10日，世茂集團(tuán)和福晟集團(tuán)戰(zhàn)略合作簽約儀式正式舉行。此次合作參與者為三方。“世茂方”為世茂集團(tuán)和世茂海峽發(fā)展公司，“福晟方”為福晟集團(tuán)，另還有東方資產(chǎn)管理有限公司，形成4:3:3股權(quán)比例的合作。

此次交易涉及福晟集團(tuán)地產(chǎn)板塊的87個項目，量級超1000億元，項目由世茂操盤（主要為世茂海峽公司），涵蓋大灣區(qū)廣州、深圳、惠州的多個商住項目和舊改項目。此外，雙方將在建筑、物業(yè)、商業(yè)領(lǐng)域開展全面戰(zhàn)略合作。

曾經(jīng)是地產(chǎn)“黑馬”，通過并購擴(kuò)張沖千億

官網(wǎng)資料顯示，福晟集團(tuán)創(chuàng)建于1993年，是一家地產(chǎn)、建筑兩翼協(xié)同，涉足金融貿(mào)易、物業(yè)管理等多元化領(lǐng)域的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。福晟集團(tuán)旗下?lián)碛懈＝ǜｊ杉瘓F(tuán)、深圳福晟集團(tuán)、福建六建集團(tuán)等百余家下屬子公司，員工達(dá)六千多人。

截至目前，福晟地產(chǎn)項目已遍布福州、長沙、深圳、廣州、鄭州、天津等全國20 多個省市，并打造了錢隆系、府第系、美墅系、云樾系、美悅系等住宅產(chǎn)品線。而福晟商業(yè)方面，先后開發(fā)了福晟·錢隆廣場、福晟金融中心、福晟 MALL、福晟里和“福街”的“五福”商業(yè)產(chǎn)品線。

天眼查顯示，潘偉明持有福晟集團(tuán)90%的股份，其妻子陳偉紅持有公司10%股份。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的2018年房企銷售額榜單顯示，福晟集團(tuán)以621.1億元銷售額，位居第45位。

頗為巧合的是，作為一家閩系房企，福晟也是因“收并購”而出名。2015年福晟集團(tuán)董事局認(rèn)定，新一輪收并購的春天即將來臨，隨即成立“并購飛虎隊”，潘偉明親自掛帥任“總司令”。據(jù)悉，“并購飛虎隊”組成人員由法務(wù)、財務(wù)、投資等相關(guān)背景人才組成，負(fù)責(zé)盡職調(diào)查、判斷并購市場的法務(wù)風(fēng)險、設(shè)計交易結(jié)構(gòu)等，方便進(jìn)行快速判斷和決策。

2017年，福晟發(fā)布“2016年至2025年十年戰(zhàn)略銷售計劃”，2016年-2025年十年銷售收入累計要達(dá)1.68萬億元，其中地產(chǎn)板塊8800億元，建筑板塊8000億元，且力爭2020年進(jìn)入千億陣營。

土地儲備是房企規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)，充足的貨源才能保障目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。基于此，福晟通過“并購飛虎隊”并購了大量項目，2017年新增的54個項目中，有36個為收購項目，收購項目的新增建面占到了總量的86%。

在克而瑞發(fā)布的2017年房企新增貨值榜單中，福晟憑3199.4億元新增貨值排在全國第7名，以1786.9萬平方米的新增土地，排在全國第10名。而2017年福晟流量金額為396.2億元。新增貨值與其同期銷售金額比值達(dá)到8.08。

福晟擴(kuò)張最猛的是2017年，在業(yè)內(nèi)人士看來，或許正是這一階段的高位拿地，導(dǎo)致了資金鏈方面出現(xiàn)的危機(jī)。

值得一提的是，彼時，據(jù)媒體報道，福晟還與中信、招商、中泰等數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)合作，并且在內(nèi)部成立了“資金王牌軍”，與“并購飛虎隊”一起，形成規(guī)模拓展的左右手。

前兩年過快的規(guī)模增長、過大的杠桿影響下，福晟系資金壓力劇增。近兩年來，房企融資渠道持續(xù)嚴(yán)控，加上各類樓市調(diào)控政策出臺，由此引發(fā)福晟集團(tuán)資金鏈緊張的局面。

這或許可從一些事件上略知一二。2018年6月，福晟還推出了福晟事業(yè)合伙人制度，這是一項在現(xiàn)有薪酬體系及跟投制度下的長期共享激勵制度。同年11月，福晟集團(tuán)擬發(fā)行規(guī)模為8.3億元的一筆購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃被上交所中止。

去年目標(biāo)完成率70.02%，資金鏈吃緊

2019年以來，市場傳出福晟集團(tuán)“申請破產(chǎn)被駁回”、“裁員50%”的信息。

2019年8月6日，福晟集團(tuán)發(fā)布聲明稱，公司生產(chǎn)經(jīng)營及與各金融機(jī)構(gòu)的合作完全正常。同年11月1日，福晟集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布澄清公告稱，從未向政府有關(guān)部門提交破產(chǎn)申請，也并未裁員50%。目前公司處于正常經(jīng)營中，“針對網(wǎng)絡(luò)上的不實(shí)言論，公司將采取進(jìn)一步的法律措施，對一切詆毀、誹謗福晟集團(tuán)聲譽(yù)的言行，保留予以追究其法律責(zé)任并追償經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利。”

而在銷售業(yè)績上，2019年，福晟集團(tuán)地產(chǎn)板塊制定了900億元的銷售目標(biāo)。據(jù)克而瑞公布《2019年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP100》，福晟集團(tuán)地產(chǎn)板塊全口徑銷售額為630.2億元，目標(biāo)完成率為70.02%，排名第55位，較上年同期的45名退了10位。2019年以來，福晟拿地顯著減少，新增貨值472億元，排名第60位。

福晟集團(tuán)下屬上市平臺福晟國際方面，截至2019年6月30日，福晟國際實(shí)現(xiàn)總收入2.99億元，較過往期間（2018年4月1日至2018年9月30日）大幅提升313%；公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)利潤1.16億元。值得一提的是，2019年9月9日，福晟國際發(fā)布公告稱，公司獲最終控股股東潘偉明通知，作為家族繼任計劃的一部分，于2019年9月7日以饋贈方式及零金錢代價轉(zhuǎn)讓通達(dá)企業(yè)有限公司全部已發(fā)行股份予潘偉明的兒子潘浩然。轉(zhuǎn)讓后，潘浩然成為福晟國際最終控股股東。

不過，在潘浩然任職福晟國際董事會主席首月，福晟國際就遭遇了市值縮水。在業(yè)內(nèi)人士看來，福晟國際股價斷崖式下跌，估計股東或大股東的股票被長倉，或某些股東突然拋售。

在業(yè)內(nèi)看來，作為閩系房企的福晟集團(tuán)，前兩年拿地較為兇猛，這兩年遇到一定的資金困難屬于常態(tài)。而至于困難到什么程度，外界并沒有太多消息。但可以肯定的是，福晟集團(tuán)的財務(wù)問題或較嚴(yán)重，才有可能出現(xiàn)大面積接盤的行為。

世茂收購福晟，東方資產(chǎn)扮演什么角色？

據(jù)消息稱，此次世茂收購的并非只是項目，還計劃聯(lián)手東方資產(chǎn)收購福晟股權(quán)，并簽訂了框架協(xié)議。若該消息屬實(shí)，這意味著，世茂和東方資產(chǎn)將以股權(quán)收購形式進(jìn)入。其中，被外界忽略的一大角色是：東方資產(chǎn)。

東方、華融、長城以及信達(dá)四大資產(chǎn)管理公司，俗稱四大AMC，是政府為解決中行、工行、建行、農(nóng)行長期的呆壞賬問題而設(shè)立的，各自承接處置對口銀行的不良資產(chǎn)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，有一些建筑工程承包商在給開發(fā)商建樓盤時，開發(fā)商沒法去支付費(fèi)用時，會把一些工程或項目地塊抵押給建筑承包商。而福晟集團(tuán)投資拿地模式主要依靠銀行的不良資產(chǎn)，以及在建工程的一些抵押用地，且這些地、項目占的比例較大。

“這些項目多少會存在一些問題，在目前市場環(huán)境下，如果處理速度不夠快，項目很難作為凈地進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)。也就是說，企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度會大幅下降。與此同時，行業(yè)融資環(huán)境收緊，對福晟集團(tuán)而言，可能會遇到一些周轉(zhuǎn)壓力。”張宏偉指出，這時候需找資金實(shí)力相對大，類似東方資產(chǎn)這類公司，才能去支持、處理這些不良資產(chǎn)項目，才能慢慢把項目問題處理干凈從而變現(xiàn)。

實(shí)際上，AMC的特點(diǎn)是資金背景雄厚，處置方式多樣化。但由于不良資產(chǎn)規(guī)模過大，四大AMC往往沒有足夠精力一一處理，操盤能力偏弱。因此，AMC拉上有操盤能力的房企，合作或是最佳方式。

因此，在業(yè)內(nèi)看來，若該消息屬實(shí)，那么，在這次并購案內(nèi)，東方資產(chǎn)的角色在于：出錢、內(nèi)控、分離，而世茂則擁有開發(fā)能力。對福晟集團(tuán)而言，此次資產(chǎn)出售并不是壞事。未來，也不排除有其他房企面臨這一局面。

記者 張曉蘭

編輯 武新 校對 范錦春