不知不覺(jué)中2021年就結(jié)束了，回顧2021年得樓市走勢(shì)會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，2021年注定不是一個(gè)平凡得一年。在2021年得9月份，華夏平均房?jī)r(jià)迎來(lái)了6年多以來(lái)得首次環(huán)比下跌，這是一個(gè)不同尋常得信號(hào)，甚至可以說(shuō)2021年將會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折得一年。

回顧過(guò)去20多年，房?jī)r(jià)一直都是漲多跌少，并且每次房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了短暫下跌之后，都會(huì)再次迎來(lái)反彈大漲。就比如在2000年時(shí)，華夏得平均房?jī)r(jià)僅在2000元/平方米，那時(shí)就算是北京三環(huán)附近得房?jī)r(jià)也僅在3500元/平方米左右，很多縣城得房?jī)r(jià)更是只有幾百元一平方米。但是根據(jù)2021年11月份得房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，11月份華夏平均房?jī)r(jià)為9749元/平方米，跟上年年9860元/平方米得房?jī)r(jià)水平差不多。也就是說(shuō)，雖然過(guò)去幾個(gè)月房?jī)r(jià)下跌了，但是房?jī)r(jià)也僅是跌回了上年年得水平。也就是說(shuō)，在過(guò)去20年里，僅平均房?jī)r(jià)就上漲了4倍之多，很多一二線熱點(diǎn)城市得房?jī)r(jià)更是高達(dá)幾萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元，上漲了十幾倍甚至幾十倍。

正是因?yàn)榉績(jī)r(jià)得這種走勢(shì)，才給很多人造成了房?jī)r(jià)只漲不跌得假象。確實(shí)，在很多人得認(rèn)知中，房?jī)r(jià)就是只漲不跌得，特別是90后，在他們經(jīng)歷得生活中，就沒(méi)有看到房?jī)r(jià)下跌過(guò)，一直都是上漲得。所以在2021年9月份，房?jī)r(jià)又一次迎來(lái)了下跌得行情時(shí)，很多人都不以為然，認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌只是暫時(shí)，房?jī)r(jià)在短暫回調(diào)之后，還會(huì)繼續(xù)大漲。那么，房?jī)r(jià)真得只是像人們說(shuō)得那樣短暫下跌么？在筆者看來(lái)，這次房?jī)r(jià)下跌并不是一次短暫下跌，因?yàn)榉渴腥党霈F(xiàn)了，2022年房子或?qū)⒂瓉?lái)“貶值潮”。

第壹降：人們對(duì)房?jī)r(jià)得預(yù)期開(kāi)始下降

在過(guò)去，絕大部分人對(duì)房?jī)r(jià)得預(yù)期都是上漲得，受“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”思想得影響，房?jī)r(jià)越上漲，人們就越買(mǎi)房。在很多人得認(rèn)知中，房?jī)r(jià)是只漲不跌得，甚至很多人認(rèn)為，只要買(mǎi)了房子就可以掙錢(qián)。確實(shí)，在過(guò)去20多年，只要是買(mǎi)了房子得人都掙到了錢(qián)，財(cái)富大幅增值，很多人更是通過(guò)投資房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由。

但是現(xiàn)在情況已經(jīng)不同了，受“房住不炒”和房?jī)r(jià)下跌得影響，目前很多投資客開(kāi)始不看好房產(chǎn)，同時(shí)剛需購(gòu)房者也開(kāi)始擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌了。根據(jù)央行發(fā)布得第三季度問(wèn)卷調(diào)查顯示，和一季度相比，“看漲房?jī)r(jià)”得人數(shù)下降了5.6%，并且超80%得人認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)再漲了。在過(guò)去得大部分購(gòu)房者中，以投資為目得得購(gòu)房者占比很多。而現(xiàn)在既然大多數(shù)人都不再看漲房?jī)r(jià)了，那就說(shuō)明了急得不能急得除了剛需購(gòu)房者之外，其他得人大概率只會(huì)捂住錢(qián)袋子，不會(huì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。

第二：人們對(duì)住房得需求正在不斷降低

房子是給人居住得，所以房?jī)r(jià)上漲得根本原因就是人們得需求，過(guò)去二十多年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，也是因?yàn)樽》抠Y源一直供不應(yīng)求。在1976年時(shí)，華夏城鎮(zhèn)居民人均住房面積僅為3.6平方米，并且華夏有超過(guò)800萬(wàn)戶得住房缺口。雖然在1998年住宅商品化改革之后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了黃金時(shí)代，但是由于城鎮(zhèn)化建設(shè)得原因，每年都有近2000萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)入城市之中，所以住房資源一直存在緊缺情況。

但是現(xiàn)如今情況不同了，根據(jù)央行公布得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至上年年底，華夏96.86%得城鎮(zhèn)家庭都已經(jīng)有了房子，并且戶均1.5套，其中41.5%得城鎮(zhèn)家庭有2套以上得房子。另外，再根據(jù)目前63.86%得常住人口城鎮(zhèn)化率和44.38%得戶籍城鎮(zhèn)化率，目前僅城鎮(zhèn)戶籍家庭擁有得房子，就足夠城市中所有得人居住了。因此可以看出，目前我們得總體住房資源已經(jīng)過(guò)剩了，可能目前一二線熱點(diǎn)城市得住房資源還存在緊缺得情況，但是同時(shí)也說(shuō)明大部分三四線城市得住房資源已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩了。

目前不僅住房資源存在過(guò)剩得現(xiàn)象，同時(shí)購(gòu)房者數(shù)量也在不斷降低。一方面是因?yàn)槿藗儗?duì)住房得擁有率已經(jīng)越來(lái)越高了，另一方面是因?yàn)樵谶^(guò)去近20年，華夏新生人口數(shù)量一直在不斷降低。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，00后和10后整整比80后和90后少了1.03億，這意味著隨著00后和10后成為購(gòu)房主力軍，未來(lái)購(gòu)房者得數(shù)據(jù)會(huì)大幅減少。另外，大部分00后和10后都是獨(dú)生子女，可能他們得父母、爺爺奶奶和姥姥姥爺都有房子，這意味著對(duì)于大部分00后和10后來(lái)說(shuō)，他們根本就不缺房子，對(duì)房子也沒(méi)有需求。所以可以看出，隨著時(shí)間得推移，人們對(duì)住房得需求會(huì)慢慢減少。

第三：房企銷(xiāo)售額大幅降低

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，銷(xiāo)售額前100強(qiáng)房企銷(xiāo)售總額已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)下降。就算是“金九銀十”得9月份和10月份，前100名房企得銷(xiāo)售額都出現(xiàn)了降低。特別是9月份，房企銷(xiāo)售額比去年同期降了超過(guò)30%。

目前大部分房企都是高負(fù)債高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)得，而房企銷(xiāo)售額大幅降低，就意味著房企回籠資金得速度正在降低，同時(shí)也意味著房企高負(fù)債高周轉(zhuǎn)得運(yùn)營(yíng)模式無(wú)法運(yùn)營(yíng)下去了。另外，現(xiàn)在樓市信貸政策也在不斷收緊，這導(dǎo)致目前絕大部分房企得資金鏈都面臨資金鏈緊張得情況，甚至有不少房企得資金鏈已經(jīng)斷裂，其中不乏一些龍頭房企。

通過(guò)以上房市得“三降”現(xiàn)象可以看出，住房資源已經(jīng)過(guò)剩，供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這意味著房?jī)r(jià)已經(jīng)失去了人口得支撐，房?jī)r(jià)已經(jīng)不可能再像過(guò)去那樣持續(xù)不斷上漲了。而進(jìn)入2022年，房企得資金鏈緊張情況越來(lái)越嚴(yán)重，同時(shí)“三條紅線”得3年緩沖期也日益逼近，這意味著在2022年房企面臨著很大得降負(fù)債壓力。因此，不少可能和學(xué)者都預(yù)測(cè)2022年房?jī)r(jià)大概率會(huì)迎來(lái)“貶值潮”。那么，對(duì)于2022年得房?jī)r(jià)走勢(shì)，真得是下跌么？下跌空間有多大？對(duì)此，自家“8字”回應(yīng)透底。

在官媒以題為《樓市“黑嘴”要不得》為題專(zhuān)門(mén)針對(duì)樓市“貶值潮”有過(guò)回應(yīng)：由于各城市在人口、地價(jià)和供需等方面出現(xiàn)分化差異，不會(huì)出現(xiàn)所謂得“普漲”或“普跌”之說(shuō)，一些樓市“黑嘴”臆斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)樓市調(diào)控不利，大家要保持警惕和識(shí)別。即便是目前得樓市降溫明顯，China統(tǒng)計(jì)局部門(mén)在通報(bào)蕞新得房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)仍明確表示，“下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持平穩(wěn)發(fā)展”。可以看出，“有望保持平穩(wěn)發(fā)展”就是2022年得房?jī)r(jià)走勢(shì)，這顯示樓市穩(wěn)定是China對(duì)樓市調(diào)控政策得底線。因此，2022年得房?jī)r(jià)大概率是以穩(wěn)定為主，當(dāng)然，在房?jī)r(jià)穩(wěn)定得走勢(shì)中，房?jī)r(jià)也會(huì)根據(jù)真實(shí)得供需關(guān)系出現(xiàn)上漲或者下跌得情況。