最近環二密集地調研了上海各個區域，發現樓市已經不是我們熟悉的樣子，這里給大家匯報一下心得。此為第一篇。

01 學區已經不再是優勢

在古美、北蔡等區域調研時中介公司老板紛紛抱怨：客戶現在觀望情緒很濃厚，尤其是聽到房子有學區，基本就沒有找房東談價的欲望了。

納尼？學區不是刺激大家購買最常用的因素嗎？甚至大量家長聽到房子有學區，其他缺點就也容易接受了。

中介老板解釋道：現在學區打壓很嚴重，客戶都覺得學區溢價可能會縮水，所以寧愿選擇沒有學區的房子。

掛牌房價=房子自身價值+學區價值，現在后面這部分要縮水，當然要避開。

不得不說，針對學區的一系列組合拳的確起到了效果，借助打壓學區房打壓房地產市場也起到了效果——畢竟2020年的這波行情多少有學區催動的因素。

學區就這樣由核心優勢變成了核心劣勢。

其實在2020年初環二就提示過大家，ZF對學區的根本導向是“教育均等化”，最終目的是讓大家都上家門口的好學校，所以拼了命的搞集團化辦學、拼了命的在郊區開分校。

無論是優質高中還是優質大學名額都是固定的，郊區學校名額多了就意味著市區學校名額減少，優勢降低溢價自然降低。

所以大家目前的選擇是對的，不過如果你是改善居住，恰好孩子又在學齡，有學區的房子也是可以考慮的。

房住不炒嘛。

而且現在也不是學區房購置高峰期，明年二三月份可能情況就會發生小幅逆轉。

02 酒店式公寓重出江湖

商住（或者叫公寓）曾經在各大城市遍地開花，2017年3月26日北京啟動限購，上海隨后跟進，此后這種產品基本消失在大家視野。

其實2018年后商住基本恢復了交易，尤其是二手房市場，新房市場2020年開始恢復，不斷有之前的項目再次上市。

上面一松下面就活躍是肯定的，沒什么新鮮，讓環二震驚的是：大家對商住的態度開始變化了。

眾所周知，商住除了不能落戶、沒有學區、水電費貴、貸款額度低、產權年限短之外，還有另一個最重要的缺點：出手時稅費高。

公寓出手時，主要成本是比住宅多一個土地增值稅，稅率如下：

（1）增值額未超過扣除項目金額50％部分，稅率為30％；

（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40％；

（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；

（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

100萬的房子，將來以300萬售出，那么你需要繳納的土地增值稅為：

50%以內部分：50萬*30%=15萬；

50-100%部分：50萬*40%=20萬；

100-200%部分：100萬*50%=50萬。

共計85萬，意味著200萬的增幅要納稅42.5%！

講真，大家買房子沒有不關注漲幅的，2020年市場好時冒出大量剛需，現在市場遇冷，大家又不積極了：沒有了漲價預期，買房動力就失去了很多。

一看到漲價賺的錢都被政府收走，沒人喜歡酒店式公寓的。不過這種想法現在開始變化了，環二遇到多個酒店式公寓客戶親口表示：

我都沒指望它漲！

是啊，現在這個市場誰也不指望房價大漲，如果房價不漲了酒店式公寓就不用交土地增值稅了啊。

只要克服了這個缺點，其他幾個缺點就都可以解決了，沒有什么缺點是降價解決不了的——再差的房子，只要價格合理都能賣掉。

現在部分區域酒店式公寓價格只有住宅30%-50%左右，還有什么缺點不能接受呢？

酒店式公寓市場發生的另一個重大變化是：大家開始關注租金收益。

曾幾何時沒人關注租金，投資客戶無一例外盯著漲幅看，那點租金收益通常都是忽略不計的。

甚至部分客戶買了房后都不出租，以免破壞賣相影響將來出手。

今年房租迅速提高了，部分區域酒店式公寓租金回報率超過3.5%，即，100萬的房子，租金可以達到3000元/月，這樣的回報率大家不再忽視。

當然環二不是來推銷公寓，環二只是認為新的市場背景下，我們有必要對酒店式公寓進行重估。

當然在重估前已經有人忍不住搶先下手：某中介公司老板親自入手2套。

03 限漲變為“限跌”

曾幾何時我們抱怨過：為什么房價越調控越高了。那時的我們單純地以為調控是為了降低房價。

如大家所愿，近期不少城市房價開始下調，尤其是開發商領先降價，不過這種勢頭及時得到了“調節”，部分地方ZF出臺政策或者約談開發商：不準降價。

那么學過邏輯學的環二就提出了三段論：

1、現在的房價比前幾年要高；

2、現在的調控是防止房價下跌；

3、前幾年房價沒這么高時，調控一定不是為了房價下跌。

如果有朋友能反駁這個推理過程，歡迎留言討論。

當然一定有朋友不同意，畢竟官方說了，主要目的是穩定房地產市場，打壓惡意降價行為。

其實環二一直沒懂什么是“惡意降價”，商業行為中降價一定是為了促銷，當年打車軟件促銷給折扣、更早一點蘇寧國美大戰給折扣，大家不都拍手稱快嗎。

當然穩定房地產市場環二是支持的，誰都不希望房地產市場引發金融危機，不過到這個地步至少房價得腰斬吧——現在你們知道某些地方樓市水分有多大了吧？

04 賣方服務機構出現

眾所周知環線在做的事情是單邊代理，完全代表買方權益，而不是像傳統中介一樣一手托兩家。

沒想到買方市場還沒做到極致，市場上就出現了完全代表賣方權益的機構。

這些機構與中介類似的地方在于都幫業主賣房子，不同的是采用委托機制，完全參與進賣房過程，而不僅僅是帶客戶看房。

比如這些機構會幫房東打理房子，將房子的賣相提高的極致，這樣能更好地激發看房人的購買欲。

其實看過房子的都知道，賣相好不好對出價影響很大，這招鳳變冰是非常有優勢的。

再者，在價格談判上有個代理人一定更有優勢，否則你不一定頂得住強勢買家的殺價。

這些機構如雨后春筍般出現，說明賣方現在真的慌了，房子沒有預期的好賣才給了這種機構機會。如果掛牌輕輕松松賣掉，價格賣方說了算，你不會給這種機構機會的：畢竟他們要額外收1%費用。

當然單邊代理是大勢所趨，專業代理賣方機構的出現是必然，行業走向規范誰都是受益者，環二這里只想提醒大家一句：有時鳳變冰的房子裝修質量很差，比如為了賣相用廉價的材料偽裝高級裝修。

如果你發現這種為了賣房特意裝修的，建議小心一些。

05 牛鬼蛇神遍地都是

十幾年前比較活躍的房產專家就謝國忠、董藩之流，任大炮、王健林、潘石屹也頻頻登上頭條，這些“專家”觀點對錯我們先不討論，至少自身有不少讓人信服的特質——不管是經濟學家還是開發商大佬，視野、經驗、信息都有自身壁壘。

今年的變化是，互聯網上突然就冒出大量牛鬼蛇神，動輒以房產專家自居。其實查查履歷，可能剛在IT行業、教培行業轉過來不久，上網搜搜資料、跑跑盤就成專家了。

營銷上有句名言是：大部分產品的不成熟都是因為用戶不成熟，這些“偽專家”能夠大行其道，是因為我們分辨能力還達不到。

上面不斷地調控、不斷地出新政、不斷地出規劃，大部分用戶真的已經完全看不透這個市場，經濟學家又缺乏對城市本土的研究，自然就給了“偽專家”機會。

你不會算積分嗎？你不懂集中土拍嗎？大虹橋規劃還沒落地臨港又上頭條，到底該信誰？離婚政策到底怎么規避？貸款到底能貸多少？第五批新盤什么時候上市？每個項目積分大概是多少？要不要等明年的新房？三價就低到底是哪三價？交稅按哪個價格交？貸款按哪個價格貸？

這兩年我們面臨著太多的新的東西，買套房子前所未有的困難，當你又一次被新的概念沖擊得一臉懵逼時，有個“專家”悄然來到你身邊，你拼命的抓住這根稻草。

于是“偽專家”有了市場。

當然群眾眼睛最終還是雪亮的，當政策穩定后漸漸地也能吃透這些新的東西，“偽專家”會再次遭到拋棄。

現階段大家還是需要擦亮眼睛，避免被“偽專家”帶入坑。

另外我們也呼吁真正的城市房地產資深人士加入到服務買方的過程中。房地產行業沒有科班出身一說，畢竟大學不開設這個課程，大量的信息、經驗、材料掌握在開發商、代理公司手中，現在需要你們利用這些優質資源服務買方了。

市場已經轉向，你們不是只有開發商一個甲方爸爸。

篇幅原因其他內容后續再提，大家有新的發現歡迎留言討論。

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以上為正文

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