原標題：錢緊一年 融創并購與土儲 來源：東方財富網
原標題：錢緊一年 | 融創并購與土儲
錢緊一年：2020年，中國房地產行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。
富貴險中求。柳傳志曾評價孫宏斌：“小孫這個人，他的風格就是往前沖沖沖，這是性格使然。”
領導人的性格就是企業的命運，大手筆并購貫穿著孫宏斌整個商業生涯，融創也在他的帶領下一路沖鋒。
2019年，孫宏斌給融創定下了5500億元的銷售。據觀點指數發布的2019中國房地產銷售金額TOP100排行榜，融創2019年全年錄得5556億元銷售額，成功達標。
按照孫宏斌的說法，融創保持在第四、第五挺好的。但落到實處，不管是年初的土地收割，還是貫穿全年的收并購，融創不會放棄在房地產主業上的競逐。
從泛海資產包、新湖中寶長三角項目、長實大連地塊到成都會展項目……“并購”是融創這一年的關鍵詞。
并購帶來的不只是土地資源，還包括對“地產+”戰略的延伸與探索。在收購成都會展這一大單后，融創正式對外發聲，從年初的四大業務板塊更迭為地產、服務、文旅、文化、會展、康養六大板塊。
并購一年
從年初大規模買地，到幾筆重大收購，今年是融創碩果累累的一年。
對于房地產企業來說，加杠桿時機很重要。這幾年，融創時機把握不錯。
2015-2016年，融創在地價較低時期大量吸納一二線城市土儲，強化了土地的競爭優勢，2016年公司拿地強度大增，權益拿地金額增速創新高，同比增速高達484%。
2017-2018年，融創提高拿地標準來控制拿地節奏，規避了拿貴地的風險，通過收購萬達文旅項目，獲取了大量優質土地資源和在建項目。
通過踏準地市周期，融創以較低地價建立起了全行業前三的土地儲備。
2019年，是孫宏斌繼續踩點的一年，他說自己“買地買得比較好”。開年，融創就以126億元收購泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目。
花旗認為，這次收購可令融創增加一線城市項目，使可售資源提高3.5%，估計資產凈值因此增加5.7%，今明兩年銷售額可望提高1.6%及3.9%，上海及北京項目的毛利率分別達29%和34%。
接下來數月內，融創從陽光100和新湖中寶手中接過多宗項目，并在公開市場拿下杭州、武漢、青島等地數十宗土地。
11月，融創斥資153億元收購云南城投持有的環球世紀及時代環球各51%股權，使得這一交易成為年內房地產最大并購。
資料顯示，標的資產持有位于成都、武漢、長沙、昆明等城市共18個開發項目，總建筑面積約為3071.6萬平米，可售建筑面積約為2771.6萬平米，約占總建筑面積的90%。
大摩認為，此次收購可售資源達2300億元，接近融創現時土儲的15%，當中七成位于一二線城市。項目具較高的盈利能力，主要因為平均土地成本僅1900元/平米，而平均銷售價可達1萬元/平米，反映潛在凈利潤率可達12%，而內部回報率則為60%。
融創不僅從這次收購中獲取了巨量的土儲，更新增了“會展”板塊。孫宏斌于公開場合介紹，這次收購后，融創文旅成為全國最大的會展類項目持有及運營商，地產、服務、文旅、文化、會展會議、康養六大戰略正式形成。
“融創原來是四個板塊，現在有六個板塊，包括在青島的康養板塊，這幾個都是未來10萬億的市場。”
按照孫宏斌的說法，這些都是為未來5-10年做的準備。
相比起通過收購實現迅速布局的文旅和會展板塊，融創的康養業務也已經醞釀良久。12月5日，“融愛家”品牌發布會在山東青島舉行，融創中國正式打出手中的“康養牌”。
據介紹，截至目前，融創中國康養項目共計22個，其中已建設項目達14個，布局包括山東青島、山東威海、四川眉山、云南昆明、云南普洱、廣西南寧、浙江杭州、海南海口。其中，位于山東青島的融創阿朵小鎮·頤養社區將于2020年5月投入運營。
大家都說，融創開始多元化了，但與此同時，融創獲取土地的能力也大幅提升。
今年亦是融創文旅開花結果的一年，廣州、無錫、昆明三座文旅城接連開業。
截至目前，融創文旅集團已是全球最大的文旅產業運營商、全球最大的文旅物業持有者，在全國布局了10座文旅城、4個旅游度假區、24個文旅小鎮，其中涵蓋了41個主題樂園、26個商業及近100家高端酒店。
不過，文旅帶來的收入仍需提升。截至2019上半年，文旅城建設及運營收入為10.8億元，收入占比為1.4%，物業銷售仍是收入主要貢獻來源，占比高達95.55%。
短期內，融創還是以房地產為主業，房地產滋養文旅、醫療康養與會展。
資本起舞
時來天地皆同力，運去英雄不自由。基于2019年融資大門不斷關閉的現狀，市場在關注融創多宗并購交易進行的同時，其資本融資動作亦市場焦點。
“3月貨幣寬松，實際上有70%直接或者間接流入了房地產，因而宏觀調控方面開始不斷進行政策補丁，從不同的角度去掐斷過量資金流入地產的通道，從而擠壓了整個地產行業的資金市場。”
這種背景下，下半年，銀保監會、發改委通過發布各種政策，對銀行貸款、信托、發債都全面收緊。
房地產融資被帶上了“緊箍咒”。
陽光城集團執行副總裁吳建斌曾表示，這是他從業以來融資最難的一年，“眼下房地產公司確實要渡過一個難關，就是融資的大門不斷關閉”。
幾乎所有企業都在一定程度上受到波及，融創亦不例外。不過，趕在融資收緊之前，融創收購了泛海資產包。這筆收購補充了北京、上海的大量土儲。
再加上上半年積極擴儲，于2019上半年，融創在實現土儲大規模躍升的同時，有息負債與凈負債率有所上升。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
對此，融創管理層就不止一次強調，公司一直將“降負債”作為主要任務之一，據觀點地產新媒體觀察，其行動已初具成效。2018年，融創凈負債下降133.4億元，凈負債率由202%降至149%。
從融資方式看，融創除銀行借貸，還可以通過上市公司進行股權融資、股權質押；一級市場上，在國內可以通過信托融資，在國外可以發美元債。大規模的并購，可以使用分批付款、提前變現的方式，還能獲得反向擔保貸款。
據觀點地產新媒體統計，截至目前，融創2019年累計發行36億美元優先票據，利率區間介于7.25%-8.38%。另外，融創還在探索新型融資工具，如ABS。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
融資成本方面，融創半年報顯示，2019年上半年，融創中國利息開支總額為118.13億元，折算下來年化利率在7.82%。換言之，受今年市場情況影響，融資成本有所提升。而債務期限結構，則是反映房企融資是否穩健的重要因素。
數據來源：觀點指數整理
融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德曾從現金流的角度分析風險控制：“一個是短期的，一個是長遠的。短期的現金流管理是說現金結構，杠桿至少覆蓋半年以上的短期債務和現在拿地的成本，長期要考慮資產結構等方面。”
從債務結構看，截至上半年，融創中國以中長債為主，債務期限結構比較合理，有息負債為3021億元：短期借貸1212.8億元，占比40.14%，短債償債壓力較輕；長期借貸1808億元，占比59.85%。
銷售沖刺
“老說我花錢，不說我賺錢。”孫宏斌在近期發布會上算了一筆賬。
“我們買東西挺少的，過去三年，也就花了1000多億，但銷售了13600億。我不是買回家藏著，而是買了就賣了。”他拿萬達的案子舉例：“我們付了萬達438億，這3年里我們賣了1600億，一部分是工程款，一部分是收回來的款項。”
老孫略帶委屈地抱怨：“融創這么大的規模，不買地吃什么？這是原材料，每一個月都得買很多地才能活著。”
對融創來說，現金流貢獻主要來源于銷售，而不是融資，“在這個行業里面，銷售量和負債的比例大于1就沒有風險，融創銷債比超過了1.5到2，基本上沒什么風險。”
孫宏斌曾提出“銷債比”的概念，只要銷債比高，現金流就會保持在最安全的狀態，那么融創的風險就在可控范圍內。
“所以，要趕緊賣房子，有那么多房子要賣。”
融創真的在趕緊賣房子，截至2019年12月底累計實現合同銷售金額約5556億元，同比增長19.5%。這是融創首次突破5000億銷售規模，也是國內第四家登上這一臺階的房企。
數據來源：觀點指數整理
下半年通常是融創的銷售爆發期，據管理層透露，下半年推向市場的新貨值超過4000億元，總可售貨值超5700億元，且其中超過80%的可售資源位于一二線城市。
為了實現高銷售，融創亦在不少城市加速推貨，下半年保持500億元左右的月銷售，9月開始連續多月沖上600億元。
銷售創下新高的同時，融創也在進行區域優化升級。10月，融創中國正式將海南區域與廣深區域合并，成立新的華南區域，總裁由原來的廣深區域總裁黃書平擔任。
海南區域，曾是孫宏斌特別看好的第八個區域公司。2016年，融創形成覆蓋北京、華北、上海、西南、東南、華中、廣深和海南的八大區域布局，僅僅三年多的時間，海南區域已成了過去。
市場很現實，這是一個非常理智的決定。
數據來源：觀點指數整理
2018年，海南區域對集團銷售貢獻僅占2.7%，廣深區域貢獻僅占4.4%，均是表現需要提升的區域。有數據顯示，今年上半年，融創海南區域的銷售額大概是80億元。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
目前，根據半年報披露的數據，融創土地儲備主要集中在北京、華北、西南等區域，海南有415萬平米的土地儲備，但權益土儲約237萬平米，權益比為57%。
另外，在下半年可售房源統計中，可以看出融創于某些區域具有規模效應，例如重慶和青島。觀點地產新媒體了解到，2018年，重慶和青島單城市銷售金額超過300億元，上海、杭州、天津等5個城市銷售金額在200-300億元之間，北京、成都、西安等9個城市銷售金額在100-200億元之間。
因此，土地儲備是發展的支撐。從2018年末開始，融創就開始在公開市場收割土地，直到2019年底也沒有停下腳步。這也是融創最舍得花錢的一年。
