原標題：“超購王”興業物聯上市首日破發 高度依賴母公司增量空間或有限

3月9日，正商集團旗下興業物聯服務集團有限公司（09916.HK，以下簡稱“興業物聯”）成功赴港上市，成為2020年“物業第一股”。盡管在上市前獲得超額認購，但興業物聯正式開盤首日，股價即跌破發售價，其后股價更是一路走低。

市場分析人士直言，興業服務的股價走勢固然與當前股市整體行情有關，但其本身亦存在不少問題。據招股書顯示，興業物聯目前在管物業面積不足1千萬平方米，且項目多集中于河南省鄭州市。而其高度依賴的母公司正商集團則以住宅物業的開發為主，商業板塊規模有限，能給興業物聯提供的增量空間或有限。

高度依賴母公司

3月9日，興業物聯在香港交易所主板正式掛牌上市交易，成為河南省鄭州市本土最大房企正商集團旗下的第四家上市公司。招股書顯示，興業物聯公司成立于1999年，主要專注于為非住宅物業提供物業管理及增值服務。據第一太平戴維斯、中國指數研究院及中國房地產Top10研究組統計，目前其為河南省第四大非住宅物業管理服務企業，百強物管企業中綜合實力排名第67位。

赴港上市之前，興業物聯曾于2017年9月在新三板掛牌，但“系戰略發展調整的需要”，于2018年12月申請終止掛牌新三板，并在2019年1月成功摘牌，之后轉向港股。

2月24日，興業物聯發布公告稱，公司已透過聯交所申請批準已發行股份及上市買賣，計劃發售約1億股，招股價為1.5-2港元，集資最多2億港元；3月6日公布的招股結果顯示，其獲得香港發售股份的1414.06倍認購、國際配售股份的8.11倍的大幅超額認購，備受投資者青睞。

不過，3月9日上市首日，興業物聯卻沒能延續此前“超購王”上市首日大多上漲的定律，報價為1.81港元，較每股1.99港元的發售價，開盤跌9.05%，截至當日收盤僅漲2%，與在公開發售階段的火爆認購有明顯落差。不僅如此，興業物聯的股價之后更是一路走低，截至3月17日收盤，興業物聯的股價僅有1.460元/股，較52周最高價2.310元下跌36.8%。

對于股價一路走低的原因，公司又將采取何種措施來保障投資者權益的問題，《華夏時報》致電了興業物聯總部，并向其公布的郵箱發送了采訪提綱。興業物聯總部接聽人員表示，“將安排專人對接”，但截至發稿記者未收到回電及采訪回復。

有市場分析人士認為，興業物聯上市當日，包括中國在內的全球股市下跌，即使是近期頗受關注的港股物業股也一片“掛綠”，興業物聯上市破發在所難免。但之后其股價仍一路走低，主要則是在于公司自身的“底牌”。

從規模上看，興業物聯“盤子”較小。據招股書數據，截至2019年9月30日，公司在管物業建筑面積約210萬平方米，涵蓋17幢商用樓宇、3幢政府樓宇及1個工業園，總建筑面積約為240萬平方米，合約物業組合的總建筑面積約為410萬平方米。根據第一太平戴維斯的數據，按在管物業建筑面積計算，興業物聯2018年河南省市場份額約為0.6%。

財務數據方面，2016-2018年及2019年1-9月，興業物聯的營業收入分別為4727.6萬元、7606.8萬元、1.310億元和1.273億元，凈利潤分別為1148.6萬元、1927.9萬元、3422萬元和2811.8萬元，毛利率則分別為47.2%、50.2%、47.5%和46%。

綜合樂居財經研究院、克而瑞研究中心等多家機構的數據來看，在目前于港股掛牌上市的內地物管公司中，興業物聯的在管面積與營業收入均排名靠后。例如，截至2019年6月份，已上市的物管公司中，1000萬平方米以下只有和泓服務及浦江中國兩家，在管面積分別約630萬平方米、556萬平方米。

同時，興業物聯對母公司正商集團的依賴程度較重。公開資料顯示，正商集團間接持有興業物聯75.45%的股權。而招股書顯示，從收入構成來看，作為興業物聯收入最多的來源商用樓宇物業（2016-2018年及2019年1-9月占總收入的比例分別是94%、88.2%、88.3%和87.7%）也均由正商集團開發。另根據招股書，興業物聯大部分收益來源于在鄭州市提供的物業管理及增值服務。從2016年至2019年前三季度，公司在鄭州一城的收益分別為0.47億元、0.76億元、1.07億元及1.11億元，分別占該公司收益總額的100%、100%、82%及87%。

此外，對于獨立第三方開發的物業，興業物聯投標的中標率也不算太高。招股書透露，2016-2018年及2019年1-9月，公司分別就獨立房地產開發商開發/業主的物業呈交8份、12份、7份及11份標書，中標率分別為0、約8.3%、14.3%及9.1%。

有不愿具名的業內人士指出，被分拆上市的物管公司一般來說都與母公司關系緊密。如果物管公司的背后母公司很強大，物業公司就具備了先天優勢，其后續發展具備潛力。但興業物聯的母公司正商集團以住宅物業開發為主，旗下商業物業的規模有限，能給興業物聯提供的增量空間或有限。

將加強第三方收入來源

事實上，對于公司現存的問題，興業物聯也并未回避。

在于3月9日舉行的線上IPO記者會上，興業物聯主席兼行政總裁朱杰坦言公司目前在規模上存在短板。但朱杰也強調，公司未來主要以中小型非住宅物業公司作為收購標的選擇，并不考慮其在管面積多少，而是綜合考慮其財務狀況、運營狀況以及社會口碑，來進行綜合研判做出選擇。

朱杰稱，公司與正商地產一直維持良好合作關系和業務往來，未來發展可受惠于母公司廣泛的業務組合，確保未來有穩定收入來源。其同時表示，公司未來發展首選仍是河南省，也會考慮往華中地區包括山東、安徽、山西以及陜西等鄰近省份發展，且強調會加強第三方收入來源。

而對于整個物業管理行業受疫情影響的問題，朱杰則認為，雖然疫情對普遍行業都造成影響，但是對物業來說反而是個機遇，“疫情中也體現了對于高品質物業服務的需求”。其稱興業物聯目前已經制訂方案應對，維持服務正常運作。

在中泰國際策略分析師顏招駿看來，興業物聯上市正好趕上港股市場承壓的時候。但市場影響是暫時的，這個時點仍是物業公司IPO的好時機：“一方面，市場對整個物業板塊興趣火爆，有助于增加IPO認購倍數；另一方面，行業估值提升，有利于公司獲得較高估值，籌集更多資金。”

《華夏時報》記者注意到，3月18日，在連跌數日之后，興業物聯的股價出現明顯抬升。截至午間收盤，股價為1.590港元/股，較前一日上漲8.90%。但其后股價再度下跌，至收盤時股價為1.410港元/股，較前一日下跌3.42%。

而來自富途證券的統計數據顯示，物管股2月份曾連續13個交易日上漲，平均漲幅超過20%，其中濱江服務、永升生活服務等數支股票表現突出，股價漲幅超過50%。盡管近期物管股行情較疫情初期有所回落，但渴望敲開資本市場大門的內地物業公司仍不在少數。《華夏時報》記者不完全統計，目前還有金融街物業、宋都服務、正榮服務等幾家內地物業公司在港交所排隊上市。