原標題：雅生活服務：2019年利潤增長不低于45％，股東半年內減持1億股套現 來源：面包財經
雅生活服務于2020年2月11日盤后公告了正面盈利預告，預計2019年度未經審核年內利潤總額及未經審核歸母凈利潤將分別同比增長不低于50%及45%。
對于增長的原因，公司表示主要由于在管面積的增加、多元化增值服務產生的收入上升以及管理費用的有效控制。
公開數據顯示，2017年底至2019年中期，雅生活服務的在管總建筑面積從78.34百萬平方米上升至211.2百萬平方米。公司在管總建筑面積的增長很大程度上來自于關聯地產公司以及收并購，其中可能也蘊含著關聯交易、商譽等風險。
業績預告披露后的第一個交易日，雅生活服務的股價上漲1.93%。2020年截至2月13日，在新冠疫情的不利影響下，公司股價也已累計逆勢上漲超三成。
物業管理服務貢獻逾五成營收
雅生活服務是一家物業管理服務提供商，于2018年從雅居樂集團分拆上市，主要業務包括物業管理服務、社區增值服務以及外延增值服務（包括案場物業管理服務和其他外延增值服務）三大塊。
2019年中期財報顯示，雅生活服務來自于物業管理服務、社區增值服務以及外延增值服務的營收分別為12.27億元、2.06億元以及8.08億元，分別占同期總營收的54.8%、9.2%以及36.0%。
由此可見，物業管理服務業務的營收占比超過五成，是公司最主要的收入來源。
一般來說，物業管理服務包括安保、清潔、綠化、園藝以及維修保養等，其增長主要來自于在管面積的增加以及管理費用的上升。過去幾年，由于在管面積的持續增加，雅生活服務的營收利潤快速增長，進而帶動股價上漲。
公告數據顯示，雅生活服務的合約總建筑面積由2017年底126.1百萬平方米上升至2019年中期324.6百萬平方米，同期的在管合約總建筑面積由78.34百萬平方米上升至211.2百萬平方米，兩者的增幅均超過1.5倍。
伴隨著在管合約總建筑面積的增加，雅生活服務的營業收入由2017年中期6.92億元上升至2019年中期22.41億元，同期的歸母凈利潤則由1.12億元上升至5.41億元，復合增速分別達到了79.96%以及119.78%。
與此同時，雅生活服務的股價在2019年上漲161.05%。2020年截至當前，公司股價也已累計上漲超三成。
在管面積增長重要來源：承接股東管理面積
雅生活服務在管面積的增長主要通過三種方式：承接兩大股東（雅居樂集團、綠地控股）的管理面積、拓展第三方以及收并購。
2017年6月，雅生活服務收購了綠地物業；2017年8月，綠地控股通過注資人民幣10億元持有公司20%的股本權益，從而成為公司戰略股東。
截至2019年6月30日，雅生活服務來自于雅居樂集團、綠地控股的在管總建筑面積分別為50.5百萬平方米以及7.8百萬平方米，累計占公司在管總建筑面積的27.6%。
相比2018年年底，公司來自于雅居樂集團的在管總建筑面積占比呈現明顯下降趨勢，由34.9%減少至23.9%，主要原因為來自于第三方物業開發商的在管總建筑面積占比顯著提升。
由于承接兩大股東管理面積可能構成關聯交易，投資者需要關注定價等方面的合理性。
收并購的雙刃劍
在管面積增長的另一重要來源則是收并購。
翻查雅生活服務2018年上市以來的公告發現，公司至少已累計耗資超20億元人民幣（不包括對新中民物業的可變對價收購）用以收購其他物業管理公司。
值得一提的是，在2019年9月和12月最新公告的兩項收購中，公司分別以固定對價15.6億元收購中民物業60%股權以及以可變對價收購新中民物業60%股權。截至2018年底，中民物業集團和新中民物業集團的下屬控股物業公司管理面積合計約1.9億平方米，參股物業公司合計管理面積約1億平方米。
收購完成后，雅生活集團整體在管面積（包括參股公司的在管面積）將一舉突破5億平方米，在管項目突破3000個。
頻繁的對外收購使得雅生活服務能夠在短時間內實現在管面積和財務指標的增長，但也因此帶來了商譽增加、管理難度攀升等風險。
截至2019年6月30日，公司的商譽金額達到約13.62億元。如果未來收購標的業績不達預期，可能會出現商譽減值，進而拖累雅生活服務同期利潤增長的情況。
公司最終能否很好的“消化”收購標的，可能仍需等待時間的檢驗。
重要股東接連減持
另外一點需要注意的是，2019年10月以來雅生活服務的兩大主要股東之一綠地金融連續兩次減持5000萬股，減持平均價格分別為21.18港元以及30.20港元。
兩次減持完成后，綠地金融通過其全資附屬公司于1億股雅生活服務非上市股份中擁有權益，占后者已發行股本總數約7.5%。
雅生活服務在減持公告中表示“出售事項主要基于綠地金融的持續資金需要，不影響綠地金融的控股公司綠地控股與公司的戰略合作”。
但是，股價大漲后重要股東接連減持，仍然是一個值得重視的信號。（CJT）
